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L’autonomie des contrats de réservation et de vente et le nécessaire respect du délai de réflexion
Auteur : ALCALDE Céline
Publié le :
01/06/2018
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2018
La cour de cassation, dans son arrêt du 12 avril 2018 n° 17-13118, réaffirme l'autonomie totale du contrat de réservation et du contrat de vente.
Les contrats de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement sont souvent précédés d'un contrat de réservation. Ce contrat "sui generis" comporte des obligations réciproques; le vendeur s'engageant en contrepartie d'un dépôt de garantie à réserver à l'acheteur éventuel un immeuble ( Cass. civ. 3ème 27 octobre 1975, D. 1976.97, note E.-E. Frank, JCP 1976. II. 18340, note P. Meysson et M. Tirard).
En l'espèce, l'acquéreur avait décidé de remettre en cause la vente conclue au motif qu'il n'avait pu bénéficier d'une notification régulière du délai de réflexion de l'article L. 271-1 du code de la construction lors de la signature du contrat de réservation.
Ce délai de réflexion permet à l'acquéreur non professionnel de se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Ce texte prévoit que dans l'hypothèse où la vente immobilière est précédée d'un avant contrat, le délai de réflexion n'est applicable qu'à ce contrat, l'acquéreur ne bénéficie donc pas d'un second délai de réflexion au jour de la signature de l'acte authentique. A l'inverse, lorsque la vente n'est pas précédée d'un avant contrat, ce délai de réflexion court à compter de la notification du projet d'acte définitif.
Le vendeur considérait pour sa part que l'acquéreur ayant signé l'acte authentique de vente, lequel mentionnait que les prescriptions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient déjà été respectées, sans émettre de réserve quant à l'irrégularité de la présentation de la faculté de renonciation au sein du contrat préliminaire de réservation qui l'avait précédé avait ainsi perdu tout droit d'agir sur ce fondement.
La Cour de cassation estime que "le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, M. X... se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et constaté qu'il n'avait pas bénéficié d'un délai de réflexion, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulé".
Elle réaffirme par là l'autonomie totale du contrat de réservation et du contrat de vente. Si le contrat de réservation est sanctionné par la nullité, il convient alors d'examiner le respect des dispositions de l'article L 271- 1 du code de la construction par rapport au contrat ayant pour objet de constater la vente.
Plusieurs juridictions de second degré avaient d'ores et déjà tiré toutes conséquences de l'indépendance totale de ces deux contrats.
Ainsi Cour d’appel de Toulouse a jugé le 19 Mai 2014 ( n° 13/02260) : « Le contrat préliminaire de réservation est un contrat facultatif, le réservataire n'étant pas tenu de réaliser la vente par la suite. Il en résulte que l'acquéreur ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de réservation au motif qu'il était entaché d'irrégularités puisqu'il a ensuite signé l'acte authentique de vente dont la régularité formelle n'est pas contestée » et la Cour d'appel de Bordeaux avait considéré que "le contrat de réservation a une nature propre qui le distingue du contrat de vente, la nullité alléguée de ce contrat n'est pas susceptible d'entraîner celle de la vente.» ( CA Bordeaux, 1re chambre civile, section B, 27 Octobre 2014 – n° 13/01418).
Reste que dans le cas d'espèce, il s'agissait d'une disposition applicable tant au contrat de réservation qu'au contrat de vente définitif...
Cet article n'engage que son auteur.
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Historique
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