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Vigilance pour les Assemblées Générales de copropriété en 2008
Auteur : DELRAN Camille
Publié le :
11/03/2008
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2008
Le décret du 1er mars 2007 a modifié les articles 9 63 et 94 du Décret du 17 mars 1967 sur les délais et les formes de la convocation aux assemblées générales.
Le décretCette réforme est intervenue sur l’impulsion de la commission Européenne.
La principale modification concerne les délais de convocation initialement fixés à 15 jours et portés à 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.
Les syndics devront donc être particulièrement vigilants cette année 2008 pour chacune des assemblées générales qu’ils convoqueront.
Une faveur leur est tout de même faite puisque la notification par télécopie au dernier numéro notifié au syndic est valable, le délai courant à compter du lendemain du jour de la réception, les moyens modernes de communication sont donc reconnus comme valant preuve.
Il convient de noter aussi que l’élection de domicile théoriquement obligatoire pour les copropriétaires résidents hors métropole dans les DOM TOM est supprimé.
Cette réforme est devenue applicable à compter du 1er avril 2007.
La jurisprudenceConcernant ces convocations à assemblée générale 2 jurisprudences sont intervenues :
- 3ème chambre civile 23 mai 2007 « la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux ».
Le 6 juillet 2005, la 3ème chambre civile s’était déjà prononcée dans un cas similaire sur l’acceptation du principe d’une représentation réciproque à l’assemblée générale sauf opposition de l’autre époux et sur le fait qu’une action engagée contre l’assemblée générale devait être faite par les 2 époux communs en bien (cass 3ème ch civ 06/07/05 Adm Oct 2005 54 et loyers copropriété 2005 n° 184).
La jurisprudence pose donc le problème de la convocation de ces époux.
Faut-il un double accusé réception, l’un pour Monsieur, l’autre pour Madame ? Faut-il un accusé réception avec, en tête, Monsieur ou Madame ? Faut-il un accusé de réception Monsieur / Madame ? Ou encore Monsieur et Madame ?
Le double accusé réception est à proscrire compte tenu du coût induit et il semble que la solution la plus adaptée soit Monsieur / Madame, chacun des époux devant se sentir concerné.
Il ne faudrait pas, toutefois, oublier la pratique généralement admise dans des copropriétés depuis de nombreuses années.
- La 2ème jurisprudence de la 3ème chambre civile du 14 novembre 2007 précise que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale.
« Le moyen de nullité relatif au point de départ du délai de convocation d’un autre copropriétaire invoqué par le demandeur pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale ne peut être accueillie ».
Il s’agit d’un revirement de jurisprudence fort logique puisque l’on peut considérer que la Cour de Cassation a fait une application stricte de l’article L 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965.
Notons aussi que le 19 novembre 2007, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation s’est prononcée sur la contestation élevée par plusieurs propriétaires ayant assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété en annulation d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires vote à l’unanimité portant le projet d’aménagement d’une façade et d’un local en rez de chaussée de l’immeuble.
La Cour d’Appel de PARIS qui avait fait droit aux copropriétaires justifiait sa décision par l’absence de mention à l’ordre du jour de l’aménagement du local au rez de chaussée.
La Cour de Cassation au visa de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 casse cet arrêt aux motifs que la décision, dans sa globalité, avait été votée à l’unanimité, il n’y avait donc pas de copropriétaire opposant ou défaillant selon le texte, leur action était donc irrecevable.
Attention donc au vote à l’unanimité.
A la même date, 7 novembre 2007, la 3ème ch civile de la Cour de Cassation a rappelé qu’une décision votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite rappelant que l’assemblée générale ne délibére valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 du Décret de 1967. Cet article n'engage que son auteur.
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